Kiracının bildirim yapmadan kira sözleşmesini feshi haksız bulundu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Tekirdağ’da 2019 yılında kiralanan bir otel tesisinin işletmecisinin, kanalizasyon sorunları gerekçesiyle kira sözleşmesini bildirim yapmadan feshetmesi üzerine açtığı tazminat davasını reddeden yerel mahkeme kararlarını onadı. Yüksek Mahkeme, kiracının sözleşmenin feshi için gerekli olan ayıp bildirimini süresinde yapmamasını ve tacir olarak basiretli davranmamasını bu karara gerekçe gösterdi.

Dava Süreci ve Alt Mahkemelerin Kararları

Otel işletmecisi, 2019 yılında Tekirdağ’da 47 odalı tesisi otel olarak kiralamıştı. Sözleşmede tesisin “tam ve mükemmel” olduğu belirtilmesine rağmen, işletmeci kanalizasyon ve gider sistemindeki problemler nedeniyle tesisi tam kapasite çalıştıramadığını ileri sürdü. Müşteri kaybı ve olumsuz yorumlarla karşılaşan işletmeci, yüksek maliyetli iyileştirmeler yaptıktan sonra bildirimde bulunmadan kira sözleşmesini feshetti ve tesisi tahliye etti.

Kiracı, “kiralananın ayıplı olduğu”, “müşteri ve itibar kaybı yaşadığı” gerekçeleriyle zararının karşılanması talebiyle dava açtı. Davalı tesis sahibi ise kiracının taşınmazı mevcut haliyle kabul ettiğini, tam kapasite çalışamama iddiasının gerçeği yansıtmadığını ve ödenmemiş kira borçları bulunduğunu savunarak davanın reddini talep etti.

Tekirdağ 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kira sözleşmesinin imzalanmasından uzun süre sonra delil tespiti yapıldığına dikkat çekti. Mahkeme, tahliye için “ayıplı” olduğuna dair bildirim yapılmadığı ve otelin bu süre zarfında hizmet vermeye devam ettiği gerekçeleriyle davanın reddine karar verdi. Davacının istinaf başvurusu üzerine İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi de, kiralananın uzunca bir süre kullanıldığı ve ayıp ihbarının gecikmeksizin yapılmadığı gerekçesiyle başvuruyu reddetti.

Yargıtay Kararının Gerekçesi: Bildirim Yükümlülüğü

İstinaf kararının temyiz edilmesi üzerine dosya Yargıtay’a geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, derece mahkemelerince verilen kararları hukuka uygun bularak oy birliğiyle onadı. Onama kararında, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde “kiralananın tam ve mükemmel durumda olduğu” ifadesinin yer aldığı belirtildi.

Kararda, davacı kiracı tarafından kiralananın ayıplı olduğuna ve bu ayıp halinin giderilmesi gerektiğine dair süresinde davalıya bir bildirim yapılmadığı vurgulandı. Kiracının, tacir olarak faaliyet gösterdiği alanda sözleşme öncesi ve teslim sırasında yeterli inceleme yapmayarak basiretli davranmadığı ifade edildi. Yargıtay, kira sözleşmesinin başlangıcından tahliyeye kadar geçen dönemde kiracının sessiz kaldığını ve davalıya ayıp giderilmesi için süre vermediğini belirterek, usulüne uygun bir fesihten bahsedilemeyeceğine hükmetti.

• #Kira Sözleşmesi
• #Yargıtay